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博彩论坛11天6次提及房地产税房企巨头何去何从

发布时间:2019-10-07

  这几天,“房地产税立法,有关部门已经在有条不紊地推进”的新闻不断涌现。仅仅在3月5日-15日的

  而尚未买房的人则希望房价可以稳中有降,否则自己又如何能负担得起如此高昂的房价。

  与往年老调重弹、冷饭再炒之后便归于平静不同,今年可能真的不一样了。因为房地产税具体实施的路径已明确,那就是“立法先行、充分授权、分步推进”。

  当时在上海试点征收房产税,征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。而在重庆,征收对象则为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

  不过那时候只是试点和象征性的尝试,管理层并未给出明确的实施路径,更不要说“立法先行”了。可近几年的房价暴涨,炒房的愈演愈烈使得房地产税再度被提上日程。

  2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

  对于老百姓而言,过去买不起房,今天可能也买不起,甚至有可能将来还是买不起。但是管理层用实际行动告诉我们,会努力让老百姓住的起。

  那么问题来了,曾经中国最赚钱的地产行业还能辉煌依旧么?众多知名房企的未来又会如何?是维持现状还是谋求转型?

  数据显示,2019年2月份住宅销售出现严重的分化,可谓是冰火两重天。一二线房价出现回升,三四线房价出现全面的下滑。与此同时,不少房地产企业开启了自救模式。

  百度搜索“恒大住宅”不难发现,第一个系统提示的关键词就是“恒大住宅9折”。

  2018年1月份的时候,中国恒大公告2018年全年销售目标是5500亿元。实际上,公司在2018年全年的合约销售金额约为5513.4亿元人民币,仅仅算是压线完成业绩目标。

  而恒大在2019年1月7日发布公告显示,2018年销售额已经突破5500亿元,其2019年的销售目标为6000亿元。

  销售增幅目标不到10%,中国恒大对于2019年的态度如果用两个字来形容,那一定是“谨慎”二字!

  与恒大的打折卖房相比,碧桂园喊出“优化调整组织架构,促进企业全面发展”的口号,则更加耐人寻味。

  由于此前的裁员传闻,2月28日,碧桂园给出回应,并没有直接否认裁员,只是强调了此次是组织架构进行优化调整,会通过持续推进权责下放、精简业务流程和逐步人员下沉。

  翻译成普通话就是:裁员是有的,但是裁员的数量并没有像传言中的那么多,而裁员并非企业面临危机,只是为了自身更好的发展进行调整。

  而早在1月4日,碧桂园就已经宣布了自企业成立之日起最大规模的一次高管调动,对集团各重中心的负责人进行梳理、更换。此次调整,更换了包括投资策划中心、管运营中心、研发设计中心、成本管理中心、集团办公室及数字化管理中心在内的6个中心的负责人。

  说完了在港股上市的房企恒大和碧桂园,我们不妨来看看A股当中的地产龙头万科A(000002.SZ)的现状。

  万科董事会主席郁亮近日在一封内部邮件中也表示,“万科不仅要跳出牛市思维,还要重新调整资源。把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉。”

  差强人意的业绩加之重新调整资源,这不由得让人联想起前段时间刚刚经历过“大瘦身”的万达。

  的确,眼下谈危机未免有些危言耸听,但是众多房企所面临的尴尬现状,不由得不让我们怀疑是否房地产行业的寒冬将要来临了呢?

  网络上关于地产行业的文章比比皆是,但是真正有价值的却很少,因为不少文章的作者犯了二元论的错误。非黑即白,未来不是一片光明就是一片黑暗,而恰恰地产行业的发展是一场复杂的博弈游戏。

  按照其参与者分类,这场复杂的博弈游戏至少涉及六个主体:中央政府、地方政府、开发商、银行、自住客和投机客。

  就拿2003年来说,当时政府试图对于房地产行业进行调控,但是却一直无法收到满意的效果,其原因不在于房子供应不足,而在于房产过早的具备投资属性,大量新房被作为投资品囤积,刚性需求者不得不高价购买。

  所以,不要以为单单一个中央政府就能够左右房价的走势。2003年就是个很好的例子,投机客利用房产的投资属性囤积居奇从中狠赚了一把。

  记得当时有部电视剧叫《人虫—房虫入海》,讲的就是倒买倒卖,利用房产价格变化暴富的故事。

  当然,提到核心驱动力,我认为有两个数据是最关键的,一个是全国商品房销售面积,另一个则是销售均价。而其他的数据不论是开发商资金状况还是政策力度亦或是货币供应等等,最终都会反映到销售面积和均价上。

  那么联想到现在中国开放二胎鼓励生育,很多问题就迎刃而解。一方面,人口老龄化不可避免的出现了,另一方面人口结构的问题将导致房产的供需上出现失衡。

  其实,这就是症结所在。以前的中国,由于发展较为落后,因此地产行业对于投资的影响占比较重。但是随着中国的强大,地产行业逐渐从对投资影响占比较重转变到对消费影响占比较重。

  这一点其实和曾经的美国很相近。毕竟房地产行业的上游涉及到钢铁、水泥、玻璃、机械、汽车等行业,而家用电器则成为其派生需求,更为重要的是银行也与地产行业的发展密不可分。毕竟,如果没有银行贷款的推波助澜,房价又如何能上涨的如此之快?

  这不由得让人联想到次贷危机时期的美国。只是当时的美国缺乏有效的行政干预,任由房价漫天飞涨,最终酿出悲剧。而我们则未雨绸缪,及时并且有效的抑制了房地产泡沫的愈演愈烈。

  因为有了“房利美”、“房地美”的前车之鉴,从这个角度来说,未来的房价一定不会漫天飞涨,但是也绝不会出现暴跌,毕竟这是牵一发而动全身的行业,我们都不想看到经济大幅下滑,不想看到银行破产或倒闭(参考美国次贷危机)。

  这也是为什么2018年一二线房价出现回升,而三四线房价出现全面下滑。在可以预见的未来,房价分化的情况将会愈演愈烈。

  我们应该明白,真金白银去操盘和纸上谈兵去分析完全是两码事。你说ST股烂么?但是每年涨幅排名前十的股票当中总会有ST股。所以千万不要把基本面生搬硬套进股市,股市有其自身的运行规律。

  戴维斯双杀效应我想各位都不陌生吧,每股收益和估值的变动方向往往决定了股价方向。

  也就是说未来的房地产板块必然会面临着一个估值回归的过程。先不论地产行业未来的前景如何,单就其估值来说,必然会存在一个估值修复的机会。

  而每股收益(EPS),这就要看公司的盈利能力了。单从这一点上来讲,影响因素较多。政策、经济周期等等都会对其产生较大的影响。

  按照笔者的研究,2019年的二季度将是基钦周期的拐点,并且下一轮的经济周期将是以价值为主线的。说的通俗一点,股价要看业绩、业绩、还是业绩。

  看看近期贵州茅台(600519.SH)的走势吧,就在2019年3月18日这一天,它的股价突破800元,再创历史新高。

  虽然这只票属于消费板块,和地产的联系并不大,但是这对于我们研判未来市场风格的转变还是非常有帮助的。

  尽管地产行业的成长性堪忧,但是伴随着业绩的回暖,地产股还是具有一定的向上空间的。

  另一个需要我们注意的就是地产行业的高资产负债比率。当然,几乎所有地产股都摆脱不了较高资产负债比率的命运,但是高负债意味着什么我想不用我过多赘述。

  所以一旦政策性风险出现,或是持续出现货币增速下滑,那么我们应当谨慎,因为这将意味着房企的资金链承压,严重的话可能出现资金链断裂,由此引发风险。

  综上所述,对于房价,博彩论坛,笔者的结论是,未来地域间的分化将会持续,一线房价尽管会有波动,但是仍以平稳震荡为主。

  而对于地产股,随着未来经济周期拐点的出现,地产股当中的部分标的大概率存在估值修复的可能,但是仍需重点关注政策导向以及货币增速的变动,规避掉那些资金链承压或是在行业内资产负债率过高的房企。


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